オンタリオ州で住宅を購入する際、多くの購入者が抱きがちな誤解があります：もし最終的に購入を辞退することになったとしても、せいぜい手付金（deposit）が返ってこないだけで、契約は終了します。

実際には、そう単純な話ではありません。不動産売買契約（Agreement of Purchase and Sale）が法的拘束力を持つ契約となった以上、原則として売買双方とも契約に従って取引を完了させる必要があります。買い手が契約で認められた解約条件を満たしていないにもかかわらず、引渡し日に取引を拒否したり、取引を完了できなかったりした場合、契約違反となる可能性があります。手付金は、その際の最初の損失に過ぎないかもしれません。

買い手が契約違反をした場合、売り手は通常、取引の解除を検討し、その物件を再販売することもあります。買い手が直面するリスクは、すでに支払った手付金に限定されるとは限りません。
例えば、買い手が契約を締結する際、 $1,500,000 住宅を1戸購入し、その代金を支払った $75,000 手付金。その後、市場が下落し、買い手が十分な融資を受けられなくなったため、最終的に引渡しは行われなかった。もし売り手がその後、 $1,350,000 その住宅を再売却したことで、その前後で $150,000 価格差。

具体的な法的事実に裏付けられる場合、売主は契約違反をした買主に対し、関連する損害の賠償を請求できる可能性があります。すでに支払われた$75,000の頭金は、買主の責任が最大で$75,000にとどまることを当然に意味するものではありません。これに加え、再売却の過程で生じた特定の追加的損害や合理的な費用も、紛争の対象となる可能性があります。最終的にどのような項目について、どの程度の金額を請求できるかについては、契約条項、売主が講じた措置、および実際の証拠に基づいて具体的に分析する必要があります。

“「銀行が融資を承認しない」場合、通常、契約は自動的に解除されることはありません。もう1つのよくあるケースは、買い手が契約締結時には融資に問題ないと考えていたものの、引き渡し間近になって、銀行による査定額が不足していたり、融資枠が縮小されたり、あるいは買い手の財務状況に変化が生じたりした結果、最終的に十分な資金調達ができなくなってしまうというものです。多くの買い手から次のような質問が寄せられます：“「買いたくないわけじゃないんです。銀行が融資をしてくれないんです。それなのに、なぜ私が契約違反扱いになるんですか？」”結局のところ、売買契約の内容次第です。契約に依然として有効な融資条件が含まれており、かつ買主がその条項に従って合法的に契約から撤退できるのであれば、状況は異なる可能性があります。しかし、融資条件がすでに満たされているか、あるいは放棄されている場合、あるいは融資条件を伴わない確定契約（firm deal）が締結されている場合、単に「融資が承認されなかった」という事実だけでは、通常、買主の契約履行義務が当然に免除されることはありません。

したがって、firm offerに署名する前に、必ず自身の資金調達能力を慎重に評価しておく必要があります。引渡し数日前にになって初めて資金が十分かどうかを考え始めるようなことは避けてください。買い手が引渡しを行えない場合、最終日まで待って「予定通りに引渡しできないかもしれない」と気づくような事態は避け、早めに対処すればするほど、通常は選択肢も広がります。状況によっては、売り手と速やかに引き渡しの延期（extension）について協議できる場合もありますし、別の融資プランを探す必要がある場合もあります。また、売り手と契約の解除やその他の解決策について協議する必要がある場合もあります。売り手が延期の承諾や取引の解除に同意するかどうかは、具体的な状況次第です。売り手は、買い手に対して、延期期間中の費用、利息、追加の弁護士費用、その他の補償を負担するよう要求する可能性もあります。したがって、「引渡しをしなければ手付金を失う」と安易に考えるべきではありません。ましてや、クロージング当日に初めて弁護士に「引渡し資金がない」と伝えるようなことは絶対に避けてください。

不動産取引の金額は往々にして高額です。一見単純に見える決定であっても、数万元、あるいは数十万元にも及ぶ法的責任を伴う可能性があります。売買契約に署名する前に、融資条件、引渡し日、その他の重要な条項を慎重に検討すべきです。また、契約締結後に状況に変化が生じた場合は、できるだけ早く法的助言を求めるべきです。

住宅購入について考えが変わった場合は、必ず契約書に署名する前にその旨を伝えてください。すでに署名済みの契約書は、考えが変わったからといって自動的に無効になることはありません。

劉学兵法律事務所からのご案内：
不動産の契約不履行案件ごとに、契約条項、手付金の額、市場の変化、および実際の損害額は異なる可能性があります。

本記事は一般的な法律情報の提供を目的としたものであり、具体的な取引に関する法的助言に代わるものではありません。