온타리오주에서 주택을 구매할 때, 많은 구매자들이 다음과 같은 오해를 하고 있습니다:만약 결국 구매를 원치 않는다면, 최악의 경우 계약금(deposit)을 돌려받지 못하더라도 계약은 종료됩니다.

실제로는 상황이 그렇게 간단하지 않습니다. 주택 매매 계약서(Agreement of Purchase and Sale)가 일단 법적 구속력을 갖는 계약이 되면, 매도인과 매수인은 원칙적으로 계약에 따라 거래를 완료해야 합니다. 매수인이 계약에서 허용하는 해지 조건이 없음에도 불구하고 인도일에 거래를 거부하거나 완료하지 못할 경우, 이는 계약 위반에 해당할 수 있습니다. 계약금은 단지 첫 번째 손실에 불과할 수도 있습니다.

구매자가 계약을 위반한 경우, 판매자는 대개 계약 해지를 고려하며, 해당 주택을 다시 매각할 수도 있습니다. 구매자가 직면하는 위험은 이미 지불한 계약금에 국한되지 않을 수 있습니다.
예를 들어, 매수인이 계약을 체결하여 $1,500,000 주택 한 채를 구입하고, 대금을 지불한 후 $75,000 계약금. 이후 시장이 하락하면서 매수인이 충분한 대출을 받지 못해 결국 매매가 성사되지 않았다. 만약 매도인이 나중에 $1,350,000 주택을 다시 매각하는 과정에서 총 $150,000 가격 차이.

구체적인 법적 사실에 근거할 경우, 매도인은 계약 위반을 한 매수인에게 관련 손해를 청구할 수 있습니다. 이미 지급된 $75,000의 계약금은 매수인의 책임 한도가 당연히 $75,000에 불과함을 의미하지는 않습니다. 이 외에도 재판매 과정에서 발생한 특정 추가 손실 및 합리적인 비용도 분쟁의 대상이 될 수 있습니다. 최종적으로 어떤 항목에 대해 얼마를 청구할 수 있는지는 계약 조항, 매도인이 취한 조치 및 실제 증거에 따라 구체적으로 분석해야 합니다.

“은행에서 대출을 해주지 않는 경우”에는 일반적으로 계약이 자동으로 해지되지 않습니다. 또 다른 흔한 경우는, 매수자가 계약 체결 당시에는 대출에 문제가 없다고 생각했으나, 인도 시점이 다가오면서 은행의 감정가가 기대에 미치지 못하거나 대출 한도가 줄어들거나, 혹은 매수자의 재정 상황이 변해 결국 충분한 자금을 조달하지 못하는 경우입니다. 많은 매수자들이 다음과 같이 묻곤 합니다:“사지 않으려는 게 아니라 은행에서 대출을 안 해줘서 그런 건데, 왜 나를 계약 위반으로 간주하는 거죠?”결국 핵심은 매매 계약서에 달려 있습니다. 계약서에 여전히 유효한 “financing condition’이 포함되어 있고, 매수인이 해당 조항에 따라 합법적으로 계약을 철회할 수 있다면 상황은 달라질 수 있습니다. 그러나 대출 조건이 이미 충족되었거나 포기된 경우, 혹은 대출 조건이 없는 ”firm deal’을 체결한 경우라면, ‘대출이 승인되지 않았다’는 사실 자체만으로는 일반적으로 매수인의 계약 이행 책임을 당연히 면제받을 수 없습니다.

따라서 ‘firm offer’에 서명하기 전에 반드시 자신의 자금 조달 능력을 신중하게 평가해야 하며, 인도일 며칠 전이 되어서야 자금이 충분한지 고려하기 시작해서는 안 됩니다. 매수자가 인도를 이행할 수 없는 경우, 마지막 날이 되어서야 제때 인도를 할 수 없을지도 모른다는 사실을 깨닫지 않도록 해야 하며, 문제를 조기에 해결할수록 선택의 폭이 넓어집니다. 경우에 따라서는 가능한 한 빨리 매도인과 인도 기한 연장(extension)을 협의할 수도 있고, 다른 대출 방안을 모색해야 할 수도 있으며, 매도인과 계약 해지나 다른 해결 방안을 협의해야 할 수도 있습니다. 매도인이 기한 연장에 동의할지, 아니면 거래를 해지할지는 구체적인 상황에 따라 달라집니다. 또한 매도인은 매수인에게 기한 연장 기간 동안 발생한 비용, 이자, 추가 법률 비용 또는 기타 보상금을 부담하도록 요구할 수도 있습니다. 따라서,단순히 “인수인계를 하지 않으면 계약금을 잃게 된다”고 생각해서는 안 되며, 더구나 클로징 당일이 되어서야 비로소 변호사에게 인수인계 자금이 없다는 사실을 알리는 일은 절대 있어서는 안 됩니다.

부동산 거래 금액은 대개 막대합니다. 겉보기에는 단순해 보이는 결정이라도 수만, 심지어 수십만 위안에 달하는 법적 책임을 수반할 수 있습니다. 매매 계약을 체결하기 전에 대출 조건, 인도일 및 기타 중요한 조항을 신중하게 고려해야 하며, 계약 체결 후 상황이 변경될 경우 조속히 법률 자문을 구해야 합니다.

주택 구매 시 마음을 바꿀 수 있는 기회는 반드시 계약서 서명 전이어야 하며, 이미 서명한 계약서는 단순히 마음이 바뀌었다고 해서 자동으로 무효가 되지 않습니다.

류학병 법률사무소의 안내:
각 부동산 채무 불이행 사건마다 계약 조건, 계약금 금액, 시장 변동 및 실제 손실액이 다를 수 있습니다.

본 문서는 일반적인 법률 정보를 제공하기 위한 것이며, 구체적인 거래에 대한 법률 자문을 대체할 수 없습니다.