Khi bán nhà ở tỉnh Ontario, một trong những tình huống mà người bán không muốn gặp nhất là khi đã ký xong Hợp đồng Mua bán (Agreement of Purchase and Sale), chỉ còn vài ngày nữa là đến Ngày hoàn tất giao dịch (Closing Day), thì người mua lại đột ngột thông báo rằng:Việc vay vốn gặp trục trặc nên không thể bàn giao căn nhà.

Một số người mua có thể nghĩ rằng: “Tôi sẽ không đòi lại khoản đặt cọc nữa, người bán cứ bán lại căn nhà là được.” Tuy nhiên, nếu khi bán lại, thị trường đã có sự thay đổi, thì mọi chuyện có thể không đơn giản như vậy.

Hãy lấy một ví dụ đơn giản: Người bán ký hợp đồng với người mua, theo đó 1,5 triệu nhân dân tệBán nhà, người mua đã thanh toán 75.000 nhân dân tệ tiền đặt cọc. Đến ngày bàn giao, người mua không thể hoàn tất giao dịch do không đủ khoản vay. Người bán đành phải rao bán lại. Lúc này, thị trường đã sụt giảm, và sau một thời gian, căn nhà cuối cùng chỉ được bán với giá 1,3 triệu nhân dân tệGiao dịch đã hoàn tất. Sự chênh lệch trước và sau là 200.000 nhân dân tệ. Vậy, số tiền 200.000 nhân dân tệ này có phải chỉ do chính người bán chịu trách nhiệm không?

Chưa chắc.Nếu người mua ban đầu không có lý do hợp pháp để hủy hợp đồng và việc vi phạm hợp đồng của họ dẫn đến việc giao dịch không thể hoàn tất, người bán có thể yêu cầu người mua vi phạm bồi thường thiệt hại phát sinh từ việc này, tuân theo các nguyên tắc pháp lý có liên quan; trong đó có thể bao gồm cả chênh lệch giá phát sinh từ việc bán lại căn nhà.

Tiền đặt cọc không nhất thiết là giới hạn tối đa của trách nhiệm người mua; đây là một quan niệm sai lầm rất phổ biến trong giao dịch bất động sản. Việc người mua đã thanh toán 75.000 nhân dân tệ tiền đặt cọc không có nghĩa là: “Tôi chỉ mất tối đa 75.000 nhân dân tệ.” Nếu thiệt hại thực tế của người bán vượt quá số tiền đặt cọc, người bán có thể yêu cầu người mua bồi thường thêm. Lấy ví dụ trên làm minh họa, ngay cả khi người bán có thể xử lý khoản đặt cọc 75.000 nhân dân tệ theo quy định của pháp luật, điều đó cũng không có nghĩa là phần thiệt hại còn lại nhất định phải do người bán chịu. Số tiền cụ thể có thể đòi bồi thường cần được phân tích dựa trên các điều khoản hợp đồng, giá bán lại, tình hình thị trường cũng như mức thiệt hại thực tế mà người bán phải gánh chịu. Thiệt hại của người bán có thể không chỉ dừng lại ở khoản chênh lệch giá nhà 200.000 nhân dân tệ.

Sau khi người mua vi phạm hợp đồng, người bán thường phải đăng bán lại, tìm kiếm người mua mới và hoàn tất giao dịch một lần nữa. Trong quá trình này, có thể phát sinh các khoản tổn thất và chi phí khác, chẳng hạn như lãi suất vay mua nhà bổ sung, thuế bất động sản, phí quản lý, phí bảo hiểm, chi phí bảo trì cũng như các chi phí phát sinh từ việc bán lại. Việc xác định những khoản tổn thất nào cuối cùng có thể đòi bồi thường từ người mua vi phạm hợp đồng không chỉ đơn giản là cộng tất cả các chi phí lại với nhau, mà cần phải dựa trên các tình tiết cụ thể, bằng chứng và các nguyên tắc pháp lý liên quan để đánh giá.

Người bán cũng không thể ngồi yên mà chỉ chờ đợi thiệt hại ngày càng gia tăng. Việc người mua vi phạm hợp đồng không có nghĩa là người bán có thể để thiệt hại tiếp tục tăng lên rồi sau đó yêu cầu người mua ban đầu phải chịu toàn bộ trách nhiệm. Người bán thường cũng cần phải thực hiện các biện pháp hợp lý để giảm thiểu thiệt hại, hay nói cách khác là điều mà pháp luật thường gọi là giảm thiểu thiệt hại. Chẳng hạn, sau khi giao dịch thất bại, người bán có thể cần phải rao bán lại căn nhà trong những trường hợp hợp lý. Thời điểm rao bán lại, hình thức rao bán, giá chốt giao dịch cũng như tình hình thị trường bất động sản tại thời điểm đó đều có thể trở thành những yếu tố cần xem xét khi tính toán thiệt hại sau này. Do đó, đối với người bán, việc xử lý căn nhà như thế nào trong trường hợp người mua không hoàn tất việc bàn giao cũng cần được cân nhắc kỹ lưỡng.

Nếu người mua yêu cầu gia hạn, người bán nên làm thế nào? Trong thực tế giao dịch, khi người mua nhận thấy mình không thể bàn giao đúng hạn, họ thường đề nghị:
“Cho tôi thêm một tuần được không?”
“Khoản vay ngân hàng sắp được giải ngân rồi.”
“Tôi sẵn sàng chi trả các chi phí phát sinh do việc gia hạn.”

Việc người bán có đồng ý hay không cần phải xem xét tùy theo từng trường hợp cụ thể. Nếu người bán sẵn sàng gia hạn thời gian cho người mua, hai bên có thể thông qua luật sư để ghi rõ ngày bàn giao mới, các khoản phí trong thời gian gia hạn, lãi suất, phí luật sư bổ sung cũng như các điều kiện khác. Nếu không đồng ý gia hạn, cũng cần phải quyết định cách xử lý tiếp theo dựa trên hợp đồng và tình hình thực tế, thay vì chỉ đơn giản nói miệng rằng “vậy thì tôi sẽ không bán cho anh nữa”.

Đối với cả bên mua và bên bán, “Closing Day” đều không phải là ngày có thể tùy tiện bỏ qua. Một khi hợp đồng mua bán bất động sản đã có hiệu lực ràng buộc, cả bên mua và bên bán đều phải nghiêm túc thực hiện các nghĩa vụ hợp đồng của mình. Đối với người mua,Hậu quả của việc không bàn giao có thể nghiêm trọng hơn nhiều so với việc mất khoản đặt cọc.Đối với người bán, sau khi người mua vi phạm hợp đồng, người bán cũng cần kịp thời thực hiện các biện pháp thích hợp, lưu giữ các bằng chứng liên quan và xử lý một cách hợp lý các vấn đề liên quan đến việc bán lại hàng hóa cũng như các khoản thiệt hại.Một căn nhà trị giá 1,5 triệu, do người mua vi phạm hợp đồng nên cuối cùng chỉ bán được 1,3 triệu; số tiền 200.000 này sẽ không tự động biến mất. Cuối cùng, ai sẽ phải chịu trách nhiệm và có thể đòi lại được bao nhiêu, sẽ phụ thuộc vào nội dung hợp đồng, tình huống vi phạm, quá trình bán lại cũng như mức thiệt hại thực tế.

Nếu giao dịch bất động sản sắp đến thời điểm bàn giao mà đột nhiên phát sinh vấn đề, việc nhờ luật sư can thiệp càng sớm thì thường càng có lợi cho việc nắm rõ quyền lợi của mình và cách xử lý tiếp theo.

Bài viết này chỉ mang tính chất tham khảo về thông tin pháp lý chung và không phải là ý kiến pháp lý đối với bất kỳ vụ việc cụ thể nào. Các điều khoản hợp đồng, tình hình thị trường và mức độ thiệt hại thực tế trong mỗi giao dịch bất động sản có thể khác nhau; do đó, quý vị nên tìm kiếm ý kiến pháp lý dựa trên từng trường hợp cụ thể.