Khi mua nhà ở tỉnh Ontario, nhiều người mua thường mắc phải một quan niệm sai lầm:Nếu cuối cùng không muốn mua nữa, thì tệ nhất là sẽ mất khoản đặt cọc (deposit), và hợp đồng sẽ chấm dứt.

Thực tế không đơn giản như vậy. Một khi Hợp đồng mua bán nhà (Agreement of Purchase and Sale) đã trở thành hợp đồng có hiệu lực pháp lý, về nguyên tắc, cả hai bên đều phải hoàn tất giao dịch theo đúng nội dung hợp đồng. Nếu người mua không có điều kiện rút lui được quy định trong hợp đồng, nhưng lại từ chối hoặc không thể hoàn tất giao dịch vào ngày bàn giao, thì hành vi đó có thể được coi là vi phạm hợp đồng. Khoản đặt cọc có thể chỉ là khoản thiệt hại đầu tiên.

Sau khi người mua vi phạm hợp đồng, người bán thường sẽ xem xét việc hủy bỏ giao dịch và có thể rao bán lại căn nhà. Rủi ro mà người mua phải đối mặt không nhất thiết chỉ giới hạn ở số tiền đặt cọc đã thanh toán.
Ví dụ, người mua ký hợp đồng với điều kiện $1,500,000 Mua một căn nhà và đã thanh toán $75,000 Tiền đặt cọc. Sau đó, thị trường sụt giảm, người mua không thể vay đủ tiền nên cuối cùng giao dịch không được hoàn tất. Nếu sau đó người bán chỉ có thể bán với giá $1,350,000 Việc bán lại căn nhà này đã phát sinh $150,000 Chênh lệch giá.

Trong trường hợp có các căn cứ pháp lý cụ thể làm cơ sở, bên bán có thể yêu cầu bên mua vi phạm hợp đồng bồi thường các thiệt hại liên quan. Khoản tiền đặt cọc $75,000 đã thanh toán không tự động có nghĩa là trách nhiệm của bên mua chỉ giới hạn tối đa ở mức $75,000. Ngoài ra, một số thiệt hại bổ sung và chi phí hợp lý phát sinh trong quá trình bán lại cũng có thể trở thành một phần của tranh chấp. Về các khoản có thể yêu cầu bồi thường cuối cùng cũng như số tiền cụ thể, cần phải phân tích cụ thể dựa trên các điều khoản hợp đồng, các biện pháp mà bên bán đã thực hiện và bằng chứng thực tế.

“Ngân hàng từ chối cho vay” thường không tự động dẫn đến việc hủy bỏ hợp đồng. Một trường hợp phổ biến khác là: khi ký hợp đồng, người mua cho rằng việc vay vốn sẽ không gặp vấn đề gì, nhưng khi gần đến thời điểm bàn giao, ngân hàng định giá tài sản thấp hơn dự kiến, hạn mức vay bị giảm, hoặc tình hình tài chính của người mua có thay đổi, dẫn đến việc cuối cùng không thể huy động đủ vốn. Nhiều người mua thường thắc mắc:“Không phải là tôi không muốn mua, mà là ngân hàng không cho tôi vay, vậy tại sao lại coi tôi là người vi phạm hợp đồng?”Điều quan trọng vẫn là phải xem xét hợp đồng mua bán. Nếu trong hợp đồng vẫn còn điều kiện tài chính (financing condition) có hiệu lực và bên mua có thể rút lui một cách hợp pháp theo các điều khoản, thì tình hình có thể khác. Tuy nhiên, nếu các điều kiện vay vốn đã được đáp ứng hoặc được miễn trừ, hoặc nếu đó là một thỏa thuận chắc chắn (firm deal) không kèm theo điều kiện vay vốn, thì việc “khoản vay chưa được phê duyệt” thường không tự động miễn trừ trách nhiệm thực hiện hợp đồng của bên mua.

Vì vậy, trước khi ký “firm offer”, bạn nhất định phải đánh giá kỹ lưỡng khả năng huy động vốn của mình, thay vì đợi đến vài ngày trước khi bàn giao mới bắt đầu cân nhắc xem nguồn vốn có đủ hay không. Trong trường hợp người mua không thể hoàn tất việc bàn giao, đừng để đến ngày cuối cùng mới phát hiện ra mình có thể không bàn giao đúng hạn; giải quyết càng sớm, bạn thường sẽ có càng nhiều lựa chọn. Trong một số trường hợp, bạn có thể thương lượng với bên bán để gia hạn thời gian bàn giao (extension) càng sớm càng tốt; một số trường hợp khác có thể cần tìm kiếm các phương án vay vốn khác; còn một số trường hợp khác lại cần thương lượng với bên bán để hủy hợp đồng hoặc tìm các giải pháp khác. Việc bên bán có đồng ý gia hạn hay hủy giao dịch hay không sẽ tùy thuộc vào tình huống cụ thể. Bên bán cũng có thể yêu cầu bên mua chịu các chi phí phát sinh trong thời gian gia hạn, lãi suất, chi phí pháp lý bổ sung hoặc các khoản bồi thường khác. Do đó,Đừng đơn giản cho rằng “nếu không hoàn tất thủ tục bàn giao thì sẽ mất tiền đặt cọc”, và càng không nên đến tận ngày hoàn tất giao dịch (closing day) mới thông báo lần đầu tiên cho luật sư rằng mình không có tiền để hoàn tất thủ tục bàn giao.

Giá trị giao dịch bất động sản thường rất lớn. Một quyết định tưởng chừng đơn giản có thể liên quan đến trách nhiệm pháp lý lên đến hàng chục nghìn, thậm chí hàng trăm nghìn nhân dân tệ. Trước khi ký hợp đồng mua bán, cần cân nhắc kỹ lưỡng các điều kiện vay vốn, ngày bàn giao và các điều khoản quan trọng khác; nếu tình hình thay đổi sau khi ký hợp đồng, cũng nên tìm kiếm ý kiến pháp lý càng sớm càng tốt.

Nếu muốn thay đổi quyết định khi mua nhà, bạn nhất định phải làm điều đó trước khi ký hợp đồng; hợp đồng đã ký sẽ không tự động mất hiệu lực chỉ vì bạn thay đổi ý định.

Văn phòng luật sư Liu Xuebing xin lưu ý:
Các điều khoản hợp đồng, số tiền đặt cọc, biến động thị trường và thiệt hại thực tế trong mỗi vụ vi phạm hợp đồng bất động sản có thể khác nhau.

Bài viết này chỉ mang tính chất cung cấp thông tin pháp lý chung và không thể thay thế cho ý kiến pháp lý cụ thể đối với từng giao dịch.